多元解纷案例｜某物业公司与王某等30户业主物业服务合同纠纷调解案
某物业公司与王某等30户业主物业服务合同纠纷调解案
——依托综治中心批量化解拖欠物业费纠纷
入库编号： D2026-161-1-121-891
关键词： 民事 物业服务合同纠纷 拖欠物业费 涉民生纠纷快速响应机制 部分减免+履约保证金 综治中心
2026年1月，某物业公司在对其管理服务的住宅小区进行年度物业费核查时发现，有30余户业主以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费，且欠费时长均在两年以上。该物业公司自承接小区物业服务起，多数业主能按时交纳物业费，但近两年，业主对物业服务的不满情绪不断发酵。部分业主明确表示，只要物业公司不解决服务问题，就坚决不交纳物业费。双方此前已进行数次沟通，但均无结果。物业公司认为业主的拒交行为严重影响公司正常运营，遂诉至法院，要求王某等30名业主立即支付拖欠的物业费及相应违约金。
法院收到起诉材料后，经研究发现，该批纠纷标的额虽小，但双方对立情绪严重。考虑到该批纠纷表面为欠费争议，实质反映了群众对居住环境不满的民生诉求，若不能妥善化解，易激化业主与物业公司的对立矛盾，不利于小区和谐，法院遂启动涉民生纠纷快速响应机制，在征得当事人同意后，委托入驻综治中心的调解员进行先行调解。调解员会同入驻法官组成调解小组，采取“多方联动、实地调查、情理法交融”的工作方法开展以下工作：
一是调解小组下沉一线，精准摸清矛盾症结。 经和业主沟通，业主普遍反映物业服务存在严重问题，包括垃圾清运不及时、路灯损坏无人维修、安保形同虚设等，部分业主在微信群“抱团维权”。某物业公司则因收费率低导致资金紧张，服务质量进一步下滑，双方矛盾持续升级。为找准问题根源，调解小组将调解现场搬进小区，实地查看垃圾清运不及时、路灯损坏长期未修、冬季积雪未清理等物业服务不到位问题，逐一拍照固定证据。经全面调查核实，小区确实存在多项服务短板，同时也查明物业公司因物业费交纳率持续偏低，导致运营资金链紧张、服务投入不足的现实困境，为后续精准调解奠定了事实基础。
二是“背对背”倾听与“面对面”协商相结合，搭建理性对话桥梁。 调解员首先采取“背对背”调解模式，分别与业主代表、物业公司深入沟通，耐心倾听双方诉求，一方面细致记录业主对小区环境、安全保障、设施维护等方面的不满与改进期望，另一方面详细了解某物业公司在人员成本、公共设施维修、收费难等方面的实际困难，全面了解双方核心关切，找准利益平衡点。待双方情绪平复、诉求清晰后，及时组织“面对面”集中调解，引导双方摒弃对立情绪，围绕“改善居住环境、保障小区正常运转”的共同目标开展理性对话，既让业主充分表达诉求，也让某物业公司坦诚说明运营压力，逐步消除误解、凝聚共识，为后续达成和解方案创造良好氛围。
三是释法明理与利益平衡并重，推动长效治理落地。 调解小组坚持法理与情理并重，一方面，向某物业公司明确释明：其未按约履行设施维修等核心义务，已构成违约，若拒不整改，不仅要面临行政处罚，还可能引发更多业主维权纠纷，进一步加剧资金困境；同时建议某物业公司牵头成立业主监督委员会，由业主代表定期对物业服务质量进行评分，评分结果与物业费交纳、服务续约直接挂钩，倒逼服务水平提升。另一方面，向业主耐心释法说理，阐明拒交物业费并非合法维权途径，不仅会导致某物业公司资金断裂、服务质量持续下滑，最终陷入恶性循环，还有可能因违约承担相应法律责任；引导业主换位思考，理解某物业公司运营压力，鼓励通过合理途径监督服务、推进改进，共同维护小区良性运转。经过为期三天的多轮调解，物业公司承诺进行整改，业主表示整改完毕后交纳物业费。至此，该系列纠纷得以妥善化解。
双方达成调解协议：某物业公司在一个月内完成垃圾清理、路灯更换等整改事项，并每季度公开财务收支；业主在某物业公司完成整改后，按80%的标准补交物业费，剩余20%作为履约保证金，若三个月内服务达标则全额支付。目前均已履行完毕。
《中华人民共和国民法典》第942条、第944条
本案系涉物业服务合同纠纷，核心矛盾为业主因物业服务存在瑕疵长期拒交物业费，某物业公司因收费率低陷入资金紧张、服务质量下滑的恶性循环，纠纷呈现对抗性强、民生关联度高、涉及业主人数多等特点，纠纷化解结果关乎群众居住环境和小区正常运转。本案中，法院精准识别纠纷性质，依托涉民生纠纷快速响应机制，委托综治中心调解员开展先行调解。综治中心发挥统筹协调的平台优势，指派入驻法官提供专业指导，会同调解员组建调解小组开展联合化解工作。调解过程中，调解小组依法认定物业服务瑕疵构成违约，同时向明确业主不能以此为由完全拒交费用。在明晰权责基础上，针对性提出“部分减免+履约保证金”的分层解决方案，在瑕疵履行与抗辩权行使之间寻求法律平衡点，破解了业主欠费和物业服务降质的“双输”僵局，促使纠纷得以实质化解。调解成功后，通过推动成立业主监督委员会等方式，将法律规范内化为社区自治规则，实现业主权益保护、物业公司良性运营、基层社会稳定的双赢多赢共赢。
推荐部门： 正宁县人民法院
化解单位（调解组织）： 正宁县人民法院 正宁县社会治安综合治理中心